5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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